Chapitres
Le certificat d’urbanisme est une technique juridique ancienne ayant pour objet de permettre à un futur propriétaire d’un terrain, personne morale, de connaître le statut juridique du terrain au regard de la réglementation d’urbanisme. Le propriétaire qui acquit un terrain souhaite avoir une certaine sécurité juridique.
Le certificat d’urbanisme revêt un caractère de renseignement
Il est né officieusement, lors d’une circulaire de 1950 et a surtout constitué un outil pour les notaires qui devaient avant d’autoriser leurs clients à acquérir un bien, se renseigner sur le statut juridique de celui ci. Ce n’est qu’avec une loi de 2011 que le certificat d’urbanisme est devenu un AA à part entière, conférant des droits aux admés. 
- le vieux certificat d’urbanisme de renseignement (surtout pour notaires). C’est une information générale, et la seule réponse donnée par lui est la réponse à la question de constructibilité.
- un outil juridique sophistiqué, répétition du permis de construire. Il anticipe le PC, car c’est un certificat d’urbanisme prêt, opérationnel. C’est une réponse donnée par les services de l’urbanisme, un projet de construction. Ici la question est de savoir, si l’opération que j’envisage est réalisable ou non. La réponse sera très élaborée. C’est une pré – autorisation d’une opération d’urbanisme qui peut être complexe.
La différence qu’il y a entre les deux : d’un coté un renseignement et de l’autre : un CU plus précis Les deux CU auront des effets sensiblement différents Dans tous les cas le certificat d’urbanisme simple ou détaillé sera ou positif, ou négatif. → La réponse est oui ou non. Le CU positif consiste à dire que le terrain du demandeur est constructible, l’opération est réalisable, et vis versa pour le négatif. Nantis d’un CU positif, le propriétaire pourra faire l’acquisition du bien. Le notaire verra sa responsabilité dégagée. 
- l’ABF si le projet se situe dans un espace protégé.
- Le CU sera délivré au nom de la commune. Cette règle n’est pas propre au certificat d’urbanisme.
- S’agissant du CU le plus détaillé, une demande de PC pourra être faite par dossier.
Les conditions de délivrance du certificat d'urbanisme
Les demandes de CU sont largement ouvertes : toute personne peut demander un CU même en l’absence de tout droit ou de tout tire sur le terrain. D’ailleurs plusieurs demandes d’urbanismes peuvent être demandées sur un même terrain. La demande doit être faite par un formulaire CERFA 13 410. Le délai d’instruction pour le certificat d’urbanisme varie selon qu’il s’agisse d’un CU renseignement, ou le CU pré opérationnel : un mois pour le premier, deux mois pour le second à compter de la réception de la demande en mairie. A défaut de réponse expresse de la part de l’administration, le pétitionnaire (=demandeur) se trouve en possession d’un certificat d’urbanisme positif tacite.
Le silence de l’administration signifie que l’administration répond positivement à la demande qui lui est faite.
En général elle répond expressément, réponse expressément notifiée avant l’expiration des délais susmentionnés (possibilité de notifié par voie électronique, si le pétitionnaire l’a accepté au moment de sa demande).
Quels effets du certificat d'urbanisme délivré ?
Évidemment, s’il s’agit d’un CU informatif, l’information va consister à indiquer si le terrain est ou non constructible, sans aller plus avant. Aussi on transmettra l’article du règlement applicable. C’est une information qui est donnée. Cette information peut être favorable ou défavorable.
Souvent d’ailleurs, la constructibilité n’est que partielle.
C’est le certificat pré opérationnel qui revêt une importance particulière : celui là porte sur un vrai projet ! Un tel certificat positif finalement, comme le certificat informatif a pour effet de cristalliser le droit applicable. Donc pendant un laps de temps, le pétitionnaire a la certitude qu’il pourra construire son terrain, réaliser son projet = que les règles d’urbanisme concernant son terrain ou son projet ne vont pas changer dans les mois qui viennent. Nous avons alors là une règle de sécurité juridique, mais ce certificat n’est pas éternel, il est enfermé dans un délai suffisant pour que l’intéressé puisse construire son projet : 18 mois L. 410-1 du CU. Cette durée peut être prorogée d’année en année sur demande du propriétaire, à condition que la demande en soit faite avant l’expiration du délai de validité en question, et que les servitudes d’urbanismes, régime des taxes et participations n’aient pas entre temps évolué.
Les recours contentieux
Un recours contentieux contre le certificat d’urbanisme (pour voisin par exemple) n’entraîne pas la suspension de la validité du CU et ne proroge pas le délai de cristallisation (ni suspendu ni interrompu). 
On peut ajouter à la requête en annulation, une requête en référé suspension révision (condition d’urgence remplie + doute sérieux de légalité).
L’administration peut avoir à se défendre dans ses recours mais peut également prononce rle retrait d’un CU. S’appliquent ici les règles classiques en matière de retrait. Comme tout AA, l’acte peut être retiré, à condition qu’il soit affecté d’une illégalité, et que le retrait intervienne dans un certain délai. Question : doit – on appliquer au CU le délai de 3 mois à l’intérieur duquel, le délai serait possible, prévu pour les documents d’urbanismes comme le PC ? → Les observateurs estiment que non. Le certificat d’urbanisme étant un AAI créateur de droit, son retrait doit répondre des exigences de la jurisprudence TERNON, CE, retrait peut intervenir dans un délai de 4 mois suivant la date de sa délivrance.
→ Le CU obéit à ce dispositif jurisprudentiel, et non à la règle du code de l’urbanisme qui s’applique, elle, au PC.
Le certificat tacite est un acte individuel créateur de droit lui aussi. Des pétitionnaires se retrouvent confrontés au silence de l’administration, et au terme d’un délai de deux mois, ils sont en possession d’un CU.
Par définition, le CU parce qu’il est tacite, ne peut donner lieu aux mesures d’information des tiers.
Cela fait que son retrait est possible dans un délai de deux mois, à compter de la formation de la décision tacite. Non seulement, le CU peut donner lieu :
- Une action contentieuse
- Un retrait.
- Mais en plus l’administration peut engager sa responsabilité si d’aventure un CU s’avérait erroné ou incomplet. Pourquoi ? Parce que ces erreurs peuvent avoir des csq gravissimes pour le constructeur.
Responsabilité alors administration :
- quand elle annonce que le terrain est inconstructible alors qu’il l’est
- quand elle annonce qu’il est constructible, alors qu’il ne l’est pas
- application erronée de la règle d’urbanisme. La jurisprudence est constante sur ce point.
- quand l’administration omet de signaler un élément qui peut s’avérer déterminent pour le constructeur, par exemple : oubli de signaler l’existence d’un droit de préemption urbain (DPU).
Comme souvent, il ne faut pas trop s’affoler sur les grands principes, notamment ceux qui engagent facilement la responsabilité de l’administration pour faite simple, (inégalité est forcément fautive). Le plus dur est en fait de démontrer la faute de l’administration, et démontrer qu’il y a un préjudice et il faut le chiffrer. La jurisprudence est très restrictive sur le point de la preuve du préjudice. Le préjudice s’il n’est pas suffisamment prouvé, le juge n’accordera aucune indemnisation. Il doit être direct, certain et matériel. Encore faut-il que le préjudice subi soit en lien avec le préjudice soit en lien avec le CU.
Ici tout est une affaire de casuistique.
Ajoutons que la personne responsable sera soit la commune, si CU délivré pat le maire au nom de la commune, ce qui signifie qu’il y a document d’urbanisme Public alors l’Etat est responsable, car il n’y a pas de document d’urbanisme.
Le rôle des intervenants
→ Le maire a alors agit au nom de l’Etat. → Le notaire : ils doivent assumer une responsabilité. Aucun texte n’oblige à faire authentifier un document d’urbanisme devant le notaire, mais la jurisprudence témoigne de l’ardente obligation qui pèse sur eux de s’assurer préalablement que l’acquéreur peut acquérir le terrain en toute sécurité. Finalement ils ont été les premiers utilisateurs de la note de renseignement, et sont aujourd’hui en lien avec les mairies pour obtenir les deux types de CU. Leur rôle ne se limite pas à la sollicitation du CU MAIS aussi à l’expliquer. Les notaires donne lecture au moment de la passation, de l’acte. Mais le profane peut ne pas comprendre ce qui leur est dit. Il se peut effectivement que le notaire passe vite sur le fait que le CU réserve un droit de sursis à statuer. Le notaire ne développera pas forcement cette information. Le notaire doit faire preuve de diligence pour informer et expliquer le contenu de l’acte à leur client. Le notaire devra prouver cela devant le juge. Ils ont une assurance commune à leur profession. → Les agents immobiliers sont concernés par les CU ; cette profession est assujettie à une obligation de conseil ou de prudence. Cela veut dire que là aussi, ce dernier, quand il s’agit d’une affaire importante. Au niveau des transactions négociées, il est important que le CU soit négocié et la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée, si le conseil à son client n’a pas été donné. Le CU est alors une manière de voir le jeu de l’administration, qui est obligée de sortir de son silence et de donner dans le cadre d’un CU, qui est d’ailleurs lui même un formulaire au sens « d’acte type », une réponse, et de détailler les réglementations applicables. Certaines personnes ne prennent pas malgré tout pas le temps de lire la réponse de l’administration. D’où le rôle du notaire ou de l’agent immobilier, d’expliquer le CU. Et ces deux professionnels doivent faire la preuve devant le juge, que l’explication a été donnée. → Le CU permet exactement de savoir où l’on met les pied, tant l’urbanisme est compliqué.
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Bonjour, J’ai acquis un bien immobilier qui n’a jamais eu de PC et qui empiète sur le domaine public maritime (zone des 50 pas géométriques). Ces 2 informations n’étaient pas précisées dans le CU d’information joint à l’acte de vente.
Est-ce normal ?
Si j’avais eu ces infos je n’aurais pas acheté.
Merci !
Bonjour j ai déposé une demande de cu opérationnel le 13/03/19 ,nous sommes le 19/5/19 et le délai des deux mois pour avoir une réponse de l administration est dépassée,dois je considérer que ma demande est acceptée , mais n ayant pas de document officiel de l administration quelle démarche dois je faire et puis je déposer un permis de construire dans le délai de 18 mois validité d un cu opérationnel
Merci
Bonjour.
Je suis agent immobilier. Je viens de recevoir un accord de la Mairie sur un CU opérationnel. La réponse est positive, mon projet est réalisable selon la réglementation du RNU. Le POS est annulé, et en attendant le nouveau PLU en préparation, c’est le RNU qui s’applique. Cependant, le dernier paragraphe du courrier d’acceptation dit : “Lors du dépôt d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis, un sursis à statuer pourra être opposé s’il y a révision du Plan local d’Urbanisme”. Est-ce légal de dire OUI, Mais…?