Chapitres
Les revenus fonciers
La notion de revenu foncier
C’est l’art. 14 du CGI qui indique ce que sont le revenus fonciers : « Ils proviennent de la location d’immeuble nu dont les membres du foyer fiscal sont plein propriétaires ou usufruitiers ». Sont donc imposables les revenus des propriétés bâties quelque soit la destination des immeubles, les revenus des propriétés non bâties, les revenus tirés de la possession de part de sociétés immobilières, les revenus tirés de redevance de téléphonie suite à l’installation d’antenne relai, les revenus tirés de la mise à disposition de terrain en vue de l’installation de panneaux publicitaires. Si les revenus des propriétés bâties ou non bâties sont rattachés à l’actif d’une activité professionnelle, ils ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers mais d’après les règles applicables à cette activité professionnelle.
Le contribuable a le choix de la qualification fiscale de son revenu.
La détermination du revenu brut foncier
- Le principe
Sont retenues pour le calcul de l’impôt les sommes perçues au cours de l’année civile et ce indépendamment de la période à laquelle ils se rattachent (arriéré de loyer, loyer d’avance). L’administration fiscale veille à l’occasion d’un contrôle à ce que les loyers perçus reflètent le marché locatif. Si le propriétaire s’abstient de percevoir des loyers stipulés au bail et qu’il est en présence de loyer impayés, le propriétaire doit apporter la preuve qu’il prend les mesures nécessaires pour recouvrer ces loyers impayés. S’il ne fait rien, il doit être regardé comme ayant disposé de ce loyer et devra être imposé en conséquence.
- Le cas particulier : le pas de porte
= le droit d’entrée. Il s’agit d’une somme versée par le locataire au propriétaire en plus du loyer généralement en une seule fois et au moment de l’entrée en jouissance des locaux. Cas particulier car :
- Ce pas de porte est considéré par la jurisprudence comme étant un supplément de loyer (3ème civ 26 mai 2009). Il est donc imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
- Il arrive que ce pas de porte constitue la contre partie d’une dépréciation de l’immeuble. Si tel est le cas, il ne s’agit pas d’un revenu foncier et il n’est pas imposable car le juge le considère comme étant une indemnité (CE, 29 septembre 1989, Terriou).
Les plus values réalisées par les particuliers
Les plus values immobilières
- Le champ d'application
150 U -1 du CGI : sont concernés les immeubles bâtis ou non bâtis ainsi que les droits immobiliers qui font l’objet d’une mutation à titre onéreux et appartenant à des particuliers. Cela exclut les opérations effectuées par les commerçants, les industriels, les agriculteurs et les professions libérales.
- Première exonération : La cession de la résidence principale du contribuable échappe au régime des plus values. La résidence principale est la résidence qui fait l’objet d’une occupation effective du contribuable au moment de la vente, c'est-à-dire la résidence que le contribuable occupe personnellement, de manière habituelle et effective toute l’année. Cette exonération s’applique quelque soit les motifs de la cession.
- Deuxième : La première cession d’un logement lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale directement au cours des 4 années précédent la cession.
- Troisième : En raison de la qualité de la personne. Par exemple : Les cessions réalisées par les contribuables titulairse de pension de vieillesse ou de carte d’invalidité non imposable à l’impôt sur le revenu échappe au régime d’imposition des plus values.
- Quatrième : Lorsque la cession concerne un bien dont la valeur est inférieure à 15 000€.
- Le calcul
Différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Le CGI apporte des précisions pour la détermination du prix de cession et du prix d’acquisition (art. 150 v a).
- Prix de cession : C’est celui qui résulte de l’acte de vente mais il peut tenir compte de certaines charges supportées par le vendeur ou l’acheteur (Ex : frais d’agence dont le montant est fixé forfaitairement à 7,5%).
- Prix d’acquisition : Résulte du prix mentionné dans l’acte de vente. Ce prix tient compte des travaux réalisés par le vendeur. Soit le vendeur est en mesure d’apporter la preuve du coût des travaux qu’il a réalisés sur le bien, soit (s’il ne peut pas apporter la preuve) le CGI l’autorise à déterminer un forfait de travaux réalisés à hauteur de 15% du prix d’acquisition.
Après avoir fixé le montant de la PV, celle-ci n’est pas forcément imposable. En effet, elle peut subir des abattements.
Jusqu’en 2011, l’abattement s’appliquait en fonction de la durée de possession du bien (évite la spéculation). Au-delà de 5 ans, s’appliquait un abattement de 10% par an (au bout de 15 ans =abattement de 100%). S’applique également un abattement fixe de 1 000€ applicable à chaque cession imposable.
A partir de 2012 : Abattement de 2% par an pour chaque année de détention au-delà de 5 ans de possession. 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17ème année. 8% au-delà de la 24ème année. Si la PV a été réalisée dans un délai de 5ans : On applique un taux forfaitaire de 19% + 12,1 % de contribution sociale. Le taux d’imposition est de 31,1%. Si au-delà de 5 ans : On applique les abattements.
Ex : Un bien acheté en novembre 2002 pour 150 000€. Ce bien est vendu au mois de mars 2012 au prix de 350 000€. Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration mais n’a pas de justificatif. On sait qu’il a payé des frais d’agence. On pratique le taux de 15% (puisque pas de preuve).
Frais d’acquisition : 7,5 % de 150 000 = 11 250. Frais de travaux : 15% de 150 000 = 22 500. Le prix d’achat majoré est de 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 euros. Plus value: 350 000 – 183 750 = 166 250. On calcule sur la base de 9 ans (car une année incomplète). Abattement à partir de la 6ème année donc 4 années à 2%. Donc 8% de 166 250 : 13 300 + 1000 = 14 300.
PV imposable: 166 250 – 14 300 = 151 950. On applique le taux de 31,1%. La taxation sera de 47 256 euros. Le vendeur percevra la somme de 302 744 euros.
Les plus values mobilières
Le régime d'imposition de ces plus values est organisé par les art.150-OA et suivants du CGI.
Il s'agit d'un régime complexe dans la mesure où il va dépendre de la nature des valeurs mobilières détenues par le contribuable.
Cela signifie qu'il existe trois sortes de plus values mobilières :
- Les titres côtés en bourse
- Les participations supérieures à 25% du capital de la société
- Les parts sur les sociétés de personnes
Comme en matière de plus values immobilières, la plus value résulte de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession du titre boursier moins le prix des différentes taxes et frais qu'il a été nécessaire d'acquitter. Jusqu'en 2010 il était prévu une exonération qui consistait à ne pas tenir compte des plus values dès lors que le total des cessions annuelles était inférieure à 25 000€. → Depuis 2011, cette exonération a disparu et la plus values est désormais imposée dès le premier euro de gain. Le régime d'imposition a été fixé en 2005 et n'a pas changé depuis. Il tient compte de la durée de détention des titres. Est mis en œuvre un abattement d'1/3 par année de détention d'un titre au-delà de la cinquième année (au bout de 8 ans, la plus value est totalement exonérée). Le taux de l'impôt est fixé au taux de 32,5%.
Les plus values sur les biens meubles
Le régime d'imposition est fixé par les art.150-AU et suivants du CGI.
Il concerne les biens que l'on peut qualifier comme étant comparables à la catégorie fourre-tout des BNC.
Les biens imposables dans cette catégorie sont, par exemple, des objets de valeur (bijoux, meubles rares, voitures anciennes, les objets de collection, les toiles de maître).
Pour ces objets, le vendeur peut décider de se soumettre au régime de cette plus valeur car, en principe, ils sont soumis à une taxe (taxe sur les métaux et objets précieux).
Il est comparable aux deux précédents. La durée de détention a des incidences sur l'imposition de la plus value. En l'espèce, si la cession est réalisée plus de 2 ans après l'acquisition du bien en question, s'applique un abattement fixé à 10% par an (exonération totale au bout de la 12ème année). Une exonération totale existe toutefois si la cession s'effectue au profit des musées et bibliothèques nationales (la plus value est exonérée d'impôt). Si les contribuables sont titulaires d'une pension de vieillesse et qu'ils ne sont pas assujettis à l'impôt sur le revenu, alors ils seront exonérés d'imposition sur la plus value qu'ils réalisent. Quant au taux d'imposition, il est de 32,5%.
Les revenus de capitaux mobiliers
Définition : Les revenus de capitaux mobiliers sont les revenus qui proviennent des intérêts résultant de placement de somme d'argent.
La principale catégorie de revenus de capitaux mobiliers sont les produits de placement à revenu fixe, mais qui n'est pas soumis à imposition (ex : livret A).
La dénomination de revenus de capitaux mobiliers présentent des similitudes avec les plus values mobilières. Ces revenus de capitaux mobiliers s'en distinguent néanmoins dans la mesure où le revenu dégagé ne résulte pas d'une action du contribuable. Les revenus sont les intérêts obtenus à la suite du placement de la somme d'argent.
Ce régime d'imposition est un régime à option, option laissée au choix du contribuable.
Le régime de droit commun est le suivant : le contribuable devra déclarer annuellement les intérêts qu'il a perçu et qui entreront dans son revenu global. Il existe un second régime, celui du prélèvement libératoire. Ce régime consiste à mettre à la charge, non pas du créancier mais du débiteur (établissement où a été placée la somme d'argent) le soin d'acquitter l'impôt en le versant directement à la recette des impôts dans les 15 jours suivant l'expiration du mois au cours duquel les produits ont été payés. En fait, le contribuable va percevoir ses intérêts déjà amputés de l'impôt.
Vous avez aimé cet article ? Notez-le !
Loading...
Si vous désirez une aide personnalisée, contactez dès maintenant l’un de nos professeurs !