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C'est parti

Histoire de la notion de "propriété collective"

Longtemps connues une défaveur en DF (rappelaient la propriété divisée de l’AR).

Les rédacteurs du Code Civil avaient une vision négative de la propriété collective.

⇒ Plan technique (analyse économique du droit) : aperçu que la jouissance optimale du bien résultait d’une jouissance exclusive.

⇒ Propriété = exclusion de tout autre (Pothier). Cc 1804 : « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision et le partage peut être provoqué à tout moment ».

Le développement économique justifie partage des richesses dès lors qu’il justifiait une mise en commun des investissements.

Il peut écarter la constitution d’une société car création = moyen efficace mais efface propriété collective pour donner naissance à une nouvelle propriété exclusive.

En effet, on pourrait penser que les associés d’une société sont propriétaires communs des biens affectés à une société…octroi personnalité morale : la société devient un sujet juridique, devient propriétaire exclusif des biens qui lui ont été attribués.

Actionnaire ou associés n’ont que des parts sociales ou actions qui composent le capital de la société et qui s’assimilent à un droit de créance.

Technique pays anglo-saxon (time share) jouissance à temps partagé : certaines personnes se partagent la jouissance d’un bien immobilier dans le cadre de leurs vacances respectives.

Comment définir la propriété collective ?
La société est propriétaire du bien et les associés qui bénéficient du bien immobilier n’ont qu’un droit de jouissance partiel sur le bien acquis par la société d’attribution.
  • Propriété collective précaire qui tend à se renforcer (indivision CC).
  • Et propriétés collectives stables (indivisions qui perdurent et dont le régime est organisé par la loi).
  • Mitoyenneté.
  • Copropriété sur les parties communes de l’immeuble…
  • Droit de propriété collective sur les droits de propriété intellectuels lorsque crées dans le cadre d’une collaboration entre 2 ou plusieurs personnes.

→ Loi 1976, loi 23 juin 2006 ont renforcé la stabilité de l’indivision qui démontre par là même un nouvel essor de ces propriétés collectives.

La loi permet une meilleure gestion d’indivision et une meilleure stabilité.

Propriété collective : exclusion des tiers ?

Pourraient se concilier.

Auteur : deux degrés de propriété, propriété collective = aussi principe d’exclusion des tiers.

Il distingue propriété exclusive individuelle (droit de propriété) et solidaire (exclusion des tiers du second degré, cercle restreint d’inclusion = propriétaires communs/communiés face à une cercle élargir d’exclusion = tous les tiers qui ne sont pas propriétaires communs).

La propriété collective est possible car jouissance efficace au sein du cercle d’inclusion. Toujours principe d’exclusion du plus grand nombre.

Quid de la propriété en main commune (droit allemand) ? 

C'est un régime plus abouti de propriété collective que l’indivision apparue soit au sein de familles ou de communautés de villages. A disparu du DF.

Indivision/mitoyenneté consacrés par la loi 10 juillet 1965  comme un accessoire propriété exclusive.

La propriété collective reste à la périphérie d’une propriété exclusive individuelle qui reste l’objet principal de la jouissance.

Dans la mitoyenneté, seul le mur/haie pourrait être l’objet d’une propriété collective, alors que accessoire d’une propriété exclusive.

La copropriété sur des meubles bâtis ne porte réellement que sur les parties communes périphériques/accessoires à la jouissance des parties dites privatives.

L’objet principal de la jouissance dans le lot de copropriété c’est la partie privative (l’appartement dont est propriétaire chaque copropriétaire).

Dans le cadre de la jouissance principale partagée entre plusieurs coindivisaires → Existence de droits de propriété concurrents qui portent sur un même bien.

Ce n’est pas le droit de propriété qui est divisé mais chaque indivisaire a un droit de propriété qui porte sur un même bien, ces droits de propriété étant en concurrence les uns avec les autres.

La chose n’est pas divisée, elle est l’objet d’une propriété commune. 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

C'est le caractère précaire de l’indivision : pas la caractéristique de personnalité morale.

La tendance moderne est d'octroyer la personne morale pour matérialiser l’intérêt collectif des membres du groupe.

La Cc a refusé de personnifier l’indivision (Civ. 3ème, 24 octobre 2007) en raison de ce manque de stabilité et du caractère précaire qui la caractérise (=/ société). Loi 31 décembre 1976 et 23 juin 2006 ont renforcé la stabilité de l’indivision.

Concernant les sociétés, loi 4 janvier 1978 a renvoyé le régime de certaines sociétés vers celui de l’indivision et notamment pour tout ce qui concerne les sociétés en participation. Dans l’indivision, composition d’un patrimoine au sens large (masse indivise) et règles de gestion.

815-s : L’indivision se retrouve le plus souvent dans le cadre des successions (est mise en place par la loi une indivision dite successorale entre la date du décès du decujus et le partage, les biens de la succession font l’objet d’une indivision successorale entre les héritiers de même rang).

De même en cas de dissolution de la communauté légale, biens font l’objet d’une indivision post communautaire.

1873-1-s : Indivision conventionnelle (deux concubins qui achètent un appartement ou deux personnes qui ne partagent pas de vie matrimoniale). 515-5 CC : prévoit que les biens acquis pendant la période de PACS tombent dans le régime d’indivision conventionnelle sauf si l’un des deux concubins prouve qu’il avait la propriété exclusive.

Entre date dissolution société et partage : hypothèses d’indivision.

Masse indivise qui comprend un actif (biens indivis objets de droits de propriété concurrents entre coindivisaires) est  figée. =/ communauté légale entre époux (tombent sans exception dans la communauté – vocation à s’accroître ; dans l’indivision, la règle est inverse : biens achetés par l’indivisaire = propriété exclusive).

Mais pas complètement figée, peut évoluer par la technique de la subrogation réelle visée à l’art 815-10.

Certains biens remplacent dans la masse indivise les biens qui s’y trouvaient initialement.

Parfois, cette subrogation réelle joue de plein droit (ex l’indemnité d’assurance qui est la contrepartie de la destruction du bien rentre de plein droit dans l’indivision lorsque le bien détérioré était un bien indivis.

De même indemnité de responsabilité concernant préjudice subi par biens indivis entre dans masse indivise.

La subrogation réelle peut aussi être appliquée par le consentement des coindivisaires en cas de vente des biens indivis.

Cela repose ici sur la technique du remploi ou de l’emploi.

⇒ Accroissement masse par obtention produits et revenus/exploitation.

Après imputation des dépenses relatives à la gestion des biens indivis et le cas échéant après imputation de la rémunération de l’indivisaire qui a exploité le bien pour le compte des autres : revenus et produits accroissent la masse indivise ou sont partagés entre les indivisaires.

Exception : un seul indivisaire lorsqu’il a eu la jouissance exclusive mais temporaire de ce bien. Si rien prévu par convention : jouit des fruits mais doit indemniser.

+ valeurs apportées au bien, profite à tous, idem pour moins value.

Hypothèse où la plus value résulte d’un travail/dépense d’un des coindivisaires, l’indivisaire qui aura été l’auteur de la plus value aura droit à une indemnité qui vise à le rémunérer.

⇒ Si détérioration, devra indemnité.

Le passif de l’indivision

Il faut distinguer les créanciers de l’indivision et les créanciers personnels des indivisaires.

Les créanciers de l’indivision peuvent saisir les biens indivis.

  • Créanciers qui ont permis la conservation/gestion des biens indivis, qui ont pour codébiteur solidaire tous les coindivisaires.
  • Créanciers avec droit de saisie sur les biens indivis avant la mise en indivision.

Dans l’indivision post communautaire, bien commun entre époux et créanciers…créanciers personnels de l’indivisaire ne peuvent en revanche saisir les biens indivis parce qu’ils porteraient atteinte au droit des autres coindivisaires.

Il faut également noter que lorsque les mêmes personnes possèdent en indivision plusieurs biens différents, le partage peut être réalisé en une seule fois sur tous les biens.
En revanche, ont le pouvoir de demander le partage de l’indivision (extension de l’action oblique : exercent un droit de leur débiteur) et la X pour saisir les biens.

Les autres coindivisaires peuvent s’opposer au partage demandé par un créancier personnel d’un des indivisaires en désintéressant ce créancier et ensuite les coindivisaires seront subrogés dans les droits au créancier (demander paiement à l’indivisaire débiteur).

Gestion de l’indivision

Chaque indivisaire peut jouir des biens indivis dès lors qu’il respecte leur destination et qu’il respecte les droits de propriété concurrents des autres coindivisaires.

⇒ Droit de jouissance des indivisaires sur la quote-part indivise (montre le caractère précaire et un peu artificiel de l’indivision et de la propriété collective).

Principe : droits de propriété concurrents sur des biens mais le régime légal instaure des quotes-parts indivis.

Chaque coindivisaire dispose d’un droit de propriété exclusif sur une quote-part de l’indivision.

⇒ Fraction abstraite et idéalisée d’une partie du patrimoine indivis qui revient aux différents indivisaires.

On matérialise immédiatement la fraction de patrimoine indivis qui revient à chacun des indivisaires lors du partage.

  • Anticipation du partage à venir (on valorise la fraction de patrimoine qui revient à chaque indivisaire).
  • Quote-part indivise peut être cédée et donnée à des créanciers en la grevant de sûretés (indivision porte sur immeubles, quote-part indivise = objet d’hypothèque).
  • Limite : les créanciers personnels des indivisaires ne peuvent saisir une quote-part indivise (droit de préemption des autres indivisaires, doit notifier intention de céder sa quote-part indivise et les autres indivisaires ont le droit de racheter cette quote-part indivise aux mêmes conditions que celles prévues avec le tiers).
  • Si une quote-part représente 30% du patrimoine indivis, l’indivisaire a droit à 30% des biens qui figurent dans le patrimoine indivis.

Jusqu’à loi 2006, présence propriété collective, règles gestion biens indivis = principe unanimité.

Loi 23 juin 2006 modifie ce régime pour conférer une plus grande stabilité à l’indivision, abandonne le principe de l’unanimité pour certaines décisions pour règle de majorité des 2/3.

Visées art 815-3 (actes administration, décision de donner un mandat général d’administration à une personne, vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, décision de conclure un bail sur un bien indivis dès lors qu’il ne s’agit pas d’un bail commercial, agricole, industriel ou artisanal). Accomplir certains actes qui relèveraient d’une jouissance exclusive…. Actes rétroactivement validés car partage a un effet déclaratif si le bien est attribué à l’indivisaire qui a accompli ces actes au moment du partage.

Requérir auprès du juge toute mesure requise par l’urgence dès lorsqu’un péril menace les biens indivis.

La loi a prévu certaines atténuations au principe que nul n’est contraint de rester à l’indivision et que le partage peut être demandé à tout moment.

Lorsqu’un indivisaire demande le partage, les autres peuvent demander au juge de surseoir à la demande de partage en attribuant à cet indivisaire la part qui doit lui revenir (partage partiel de l’indivision).

820 : Peut surseoir pour une durée de 2 années ou plus, si la réalisation immédiate des biens indivis risque de porter atteinte à la valeur de ces biens ou alors lorsque l’un des indivisaires ne peut reprendre l’entreprise commerciale/artisanale/agricole/industrielle. Ou présence conjoint survivant, héritier mineur … pour un local à usage d’habitation : peut surseoir à la demande de partage en faveur du conjoint ou de l’héritier…pour une durée de 5 ans. Préserver les droits. Renouvelée ? jusqu’à la date de décès du conjoint survivant (faut qu’il ait été copropriétaire) ou de majorité de l’héritier mineur.

Indivision encore renforcée/règles de l’indivision conventionnelle (1873-1 à 1873-18). Ne peut être conclue pour une période > 5 ans. En revanche, possible de prévoir un renouvellement/reconduction de l’indivision pour une même période. Convention peut prévoir que prorogée par tacite reconduction. Peut être conclue pour période indéterminée aussi : les indivisaires pourront demander le partage à la condition que ce ne soit pas fat de mauvaise foi et à contre temps. Peut être nommé un gérant de l’indivision qui dispose de tous les pouvoirs d’administration du bien. Certes, ne peut accomplir les actes de disposition qui relèvent des règles de l’unanimité mais la convention peut prévoir que toutes les décisions (et notamment les actes de disposition des biens indivis) peuvent être pris à une règle de majorité simple/qualifiée.

L'Indivision personnelle est aussi renforcée….

Le régime de l'indivision se stabilise.

Et les copropriétés collectives se développent (meubles incorporels…).

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Simon

Juriste et ancien élève de l'UPPA et de la Sorbonne, je mets à dispositions mes TD, notes et fiches de cours pour aider les étudiants. N'hésitez à poser vos questions en commentaire : On essaiera de vous aider en faisant de notre mieux !